De uitzonderlijk sterke (post-)coronajaren voor de wereld van het logistiek vastgoed, zien we niet onmiddellijk terug. Toch is er opnieuw meer beweging op de markt. ‘De vraag is nog eerder bescheiden, maar er komt opnieuw meer aanbod op de markt. Ook voor sites tot 30 en 40 ha. Dat hebben we in jaren niet meer gezien. En het is nog maar het begin’, zegt Mathieu Opsomer, Head of Industrial & Logistics Agency BeLux, JLL, in zijn voorbeschouwing op ‘de markt van het logistiek en industrieel vastgoed’ op Logistics and Industrial Build op woensdag 18 september 2024 (10.00 – 11.00 am).
De markt van het logistiek en industrieel kende vorig jaar een forse terugval. Zien jullie bij JLL in het tweede kwartaal van 2024 al beterschap?
Opsomer: ‘Veel echt nieuwe verkoop- en take-uptransacties zijn er dit jaar nog niet geweest. Er is wel opnieuw meer beweging in de markt. Dat zie je niet meteen in de cijfers, maar het belang er van kan niet worden onderschat. Er wordt sinds een paar maanden geleidelijk meer gronden en gebouwen op de markt aangeboden. Laat nu precies die beschikbaarheid van gronden en bestaande panden de grote bottleneck te zijn geweest tijdens de drie, vier (post-)coronatopjaren. Als morgen de vraag naar logistiek en semi-industrieel vastgoed opnieuw aantrekt, zullen er wél meer mogelijkheden zijn om daar op in te spelen’.
In 2023 waren er minder take-up transacties, maar steeg de omvang van de transacties. Wordt dit nu bevestigd?
Opsomer: ‘Het is te vroeg om daar iets over te zeggen. Daarvoor zijn er echt nog te weinig transacties bekend gemaakt. Begin april was er nog maar één take-uptransactie gemeld. De verhuur van 20.000 m² in Boom van Prologis aan Fiege, en eigenlijk was dat een transactie die reeds in 2023 was gefinaliseerd. Er is nog de transactie uit 2023 van 62.000 m² in Evergem tussen MG Real Estate en Eutraco, die recent werd uitgebreid met nog eens 58.000 m²’ tot een totaaloppervlakte van 120.000 m²’.
Dat is bijzonder weinig…
Opsomer: ‘Opgepast. Take-up is maar een deel van het verhaal. Er waren in 2024 al belangrijke sites die zijn verkocht aan een investeerder maar niet aan eindgebruiker en dus niet in de take-upcijfers zitten. Zo was er de allereerste investering van Catella in België. JLL heeft Vestum uit Nederland begeleid voor de verkoop van een nieuwbouw van 27.000 m². Daarnaast was er de verkoop van de Unigro-site in Sint-Niklaas van 5 ha met 30.000 m² oudere bebouwing. Die is verkocht aan de Alinso-groep van Jan De Clerck. De site is meteen voor drie jaar verhuurd. Dat is perfect voor de overbrugging van de voorbereidingsperiode voor de herontwikkeling. Daarbij wordt ingespeeld op de aansluiting op de nieuwe oprit van de autosnelweg. In Luik was er ook al de verkoop van een site van 8.000 m² op 2 ha. Het gaat om een sale-and-lease-back in kader van de overname van een aantal Makro-winkels door het Nederlandse Sligro Group. De koper was de groep van Ronny Bolckmans uit de Kempen, die op lange termijn opnieuw verhuurd heeft aan deze Nederlandse groep’.
Als er meer aanbod in de pijplijn zit, betekent dit dat er in 2024 ook meer verkoopsmandaten zijn?
Opsomer: ‘Er zijn alvast twee bijzonder interessante mandaten in de markt gezet. CBRE verkreeg een verkoopmandaat van 30 ha onbebouwd terrein. Het gaat om de parking van bussenbouwer Van Hool in Koningshooikt. Zo’n groot verkoopmandaat hebben we in jaren in België niet meer gezien. Het is nu uitkijken wat het effect zal zijn van het faillissement op het verkoopsmandaat. Een tweede belangrijk verkoopsmandaat is dat van de site van het chemiebedrijf Arlanxeo in Zwijndrecht. De Saoedische olieproducent Aramco besloot vorig jaar de vestiging van deze rubberproducent te sluiten. Met JLL gaan we op zoek naar een koper voor de site van 40 ha. De hele site zal in principe worden ontruimd en gesaneerd. Het kan worden ingevuld zowel door een nieuwe industriële of door een logistieke activiteit of een combinatie ervan. Het gebeurt zelden dat er zo’n grote site op de markt komt in de provincie Antwerpen en dan nog in de onmiddellijke buurt van de haven op een fantastische locatie’.
Wat evolueert gunstig? Wat minder gunstig? Wat zijn vandaag de grote onzekerheden?
Opsomer: ‘Het gaat economisch minder goed. Dat is logischerwijze te merken aan de vraag naar logistiek vastgoed. En dan is er ook nog de geopolitieke omgeving. De gebeurtenissen in het Midden-Oosten met de oorlog in Gaza, de verlengde scheeproutes rond Afrika, de oorlog in Oekraïne en een resem van verkiezingen,… Dat alles zet bepaalde institutionele spelers niet meteen aan om grote investeringen snel te doen. De financiering is ook moeilijker… Veel zal afhangen van de evolutie van de rente. Het aanbod verbetert dus wel. Positief is ook dat de bouwkosten sinds het laatste kwartaal van 2023 zijn gaan stabiliseren. Een daling van die prijzen is nog niet meteen te zien en het valt te betwijfelen dat er een forse daling zal komen. Vergunningen en de bijhorende duurtijd blijven het grote pijnpunt’.
Moeten we ons zorgen maken over de leegstand?
Opsomer: ‘België kent nog altijd een zeer lage leegstand. In Brussel was dat eind vorig jaar 1,14%, in Antwerpen 0,99%, in Gent bijna niets. In de buurlanden is die hoger. Er was vorig jaar op het einde van een periode van hoogconjunctuur ook wat verdoken leegstand. Jarenlang was aanbod een zeer groot probleem. Grote spelers die 40.000 à 50.000 m² konden te pakken krijgen, sloten nog steeds bijkomende transacties af, ook al hadden ze die extra capaciteit misschien niet meteen nodig. Ze zijn ook vandaag nog niet meteen geneigd om het af te stoten of onder te verhuren. De vrees is er nog steeds dat wat men afstoot terecht komt bij een concurrent. Vergeet ook niet dat we vandaag nog op het op zich behoorlijke pre-covid niveau zitten. De logistieke markt is vandaag niet meer subliem te noemen, maar ze is ook niet slecht. Tegelijkertijd wacht men zo lang mogelijk om extra ruimte te huren vanwege de grote onzekerheid. Als ze toch ruimte willen, is op de vraag ‘wanneer’ ze het willen ter beschikking hebben, het antwoord ‘gisteren’. Een logistieker heeft maar drie tools: zijn service, zijn vrachtwagens en zijn opslagcapaciteit’.
Semi-industrieel kende een sterke heropleving in het vierde kwartaal van 2023. Heeft die trend zich doorgezet in 2024? Zien jullie een impact van de afbouw van de maakindustrie?
Opsomer: ‘De kleine KMO-percelen blijven behoorlijk verkopen op goede locaties. Maar ook die kopers krijgen het moeilijker om hun financiering rond te krijgen. Vroeger kregen zij voor de financiering voor de aankoop van 150 à 300 m², goed voor een investering van 150.000 à 500.000 euro, de financiering met de vingers in de neus rond. Vandaag is dat niet meer zo vanzelfsprekend. De druk op de maakindustrie is voor de hele economie geen goede zaak. Celanese maakte bekend dat ze haar activiteiten naast MG Malinas op 6 ha gaat stopzetten. En er zullen er nog volgen. Nogmaals, dat biedt opportuniteiten’.
De as Antwerpen-Luik zat vorig jaar in de lift, de Waalse as deed het ronduit slecht. Zet die trend zich door?
Opsomer: ‘De deelmarkten zijn communicerende vaten. Op de as Antwerpen-Luik (E313) werd zeer veel gerealiseerd. Maar het aanbod is er niet oneindig. Het kan er niet blijven boomen. Ik verwacht dat de Waalse as aan een inhaaloperatie zal beginnen. Vorig jaar werd daar veel vermarkt door de intercommunales maar zolang de vergunningen er niet zijn, is er geen transactie’. Ook in Oost- & West-Vlaanderen zijn er op vandaag weinig tot geen grote logistieke percelen onmiddellijk beschikbaar, waardoor partijen naar de Waalse regio’s gaan dienen te kijken’.
Wat zijn de verwachtingen voor de huurprijzen en de grondprijzen?
Opsomer: ‘In de buurlanden ligt de leegstand hoger dan bij ons. We verwachten dat de huurprijzen zullen blijven stijgen, maar minder snel dan in de laatste jaren. Die stijging was ook logisch. Jarenlang was de huurprijs 42 à 43 euro per m². In Oost-Vlaanderen bedraagt de tophuurprijs ondertussen 55 euro per m². De tophuurprijzen zitten vandaag op 68 euro per m² met transacties voor WDP in Bornem en Prologis in Boom. De eerste huurder is een farmabedrijf op een toplocatie. De tweede transactie is een site waarbij ook duurzaamheidsinvesteringen waren bedongen. Ook de grondprijzen zijn, na de eveneens forse stijgingen van de voorbije jaren, gestabiliseerd. De topgrondprijzen zitten in Vlaams-Brabant boven de 300 euro per m² en Antwerpen zitten nu op 300 euro per m². In Oost-Vlaanderen is dat 275 euro per m². Die zullen nog licht stijgen. We hebben ook daar nog ruimte om te groeien. Alle buurlanden zijn duurder en het aanbod blijft bij ons ondanks de nieuwe opportuniteiten beperkt’.
Logistiek wordt vandaag wel eens het minst slechte marktsegment van de vastgoedsector genoemd. Bent u het daar mee eens?
Opsomer: ‘Logistiek is met een zeer goed imago uit de covidperiode gekomen. Dat zien we bij zowel gebruikers als investeerders. Met zijn stabiliteit die het nog steeds biedt, blijft logistiek een aantrekkelijk en positief verhaal. Er wordt ook hier een hoger rendement gevraagd want het geld is voor iedereen duurder. Voor logistiek vastgoed blijft 5,1% op de as Brussel-Antwerpen interessant, 5,2% voor Gent. Voor semi-industrieel gaat het om 6,5%. Het profiel is tot nader order wel anders. De kopers zijn vandaag meer de family offices die het geld hebben en minder de fondsen die op hun geld en vooral op hun schulden moeten letten. De beursgenoteerde GVV’s zijn nog steeds geïnteresseerd, maar kunnen niet meer zo’n scherpe prijzen betalen’.
Wat is vandaag uw gouden tip?
Opsomer: ‘Staar u niet blind op de lage verhuurcijfers van vandaag. Kijk veeleer wie wat heeft verworven en welke plannen er die mee heeft. Wees er op tijd bij. Alles vraagt meer tijd. In deze complexe wereld duurt het steeds langer om een dossier juridisch en financieel in orde te krijgen. En dan spreken we nog niet over het verkrijgen van een uitvoerbare vergunning. Dat vraagt op zich snel 18 maanden. Nu er wat meer aanbod komt, is het tijd om het voorbereidend werk te doen om klaar te zijn als de vraag echt herneemt’.
Mathieu Opsomer is de inleider van het panelgesprek ‘De markt van het logistiek en semi-industrieel vastgoed in 2024 en later’. Aan het panelgesprek op woensdag 18 september 2024 van 10.00 uur – 11.00 nemen deel: Serge Gregoir (CEO, Eutraco), …
