‘Met een gestandaardiseerde vragenlijst willen we in Oost-Vlaanderen een paspoort voor elk terrein creëren. Vraag en aanbod kunnen zo beter op elkaar worden afgestemd en als overheid krijg je een beter zicht op de noden van de bedrijven. Met Fabriek Logistiek willen we ook nog eens bedrijven helpen om hun logistiek vastgoed efficiënter te gebruiken en te innoveren’, stelt Danny Vanrijkel, projectverantwoordelijke bij POM Oost-Vlaanderen voor Fabriek Logistiek, de eerste logistieke testruimte in België.
Waarom lanceert de POM Oost-Vlaanderen ‘het paspoort voor terreinen’ op basis van een gestandaardiseerde vragenlijst voor het vestigen van bedrijven?
Vanrijkel: ‘Iedereen heeft er alle belang bij dat een bedrijf een locatie kan vinden die voor dat bedrijf en de hele economie optimaal is, én er liefst zo snel mogelijk op een efficiënte manier mee aan de slag kan. Het feit dat er aan de kant van de overheid meerdere aanbieders zijn en de noden van de bedrijven steeds specifieker zijn, maakt het er op zich niet gemakkelijker op. Het Agentschap Ondernemen, de POM’s, de havens, de intercommunales, de gemeenten,… allemaal hebben ze een interessante voorraad aan terreinen en percelen. Zowel voor de overheden als aanbieders als voor de bedrijven als afnemers is het een belangrijke troef dat je meteen heel gericht gaat werken met een vragenlijst die alle mogelijkheden en noden naar boven brengt en rangschikt. Een voorbeeld. Voor een e-commercebedrijf is het belangrijker om zo dicht mogelijk bij een snelweg te liggen en liefst ook niet achteraan in een bedrijventerrein. Het is minder waarschijnlijk dat het vlak aan een waterweg moet zijn gevestigd. Het gaat ook over beter het bos tussen de bomen zien. De gestandaardiseerde vragenlijst moet er voor zorgen dat dat een bedrijf dat een terrein zoekt van 10.000 m2 geen globale lijst meer krijgt met alle terreinen die ‘in theorie’ in aanmerking komen maar wel een short list, met potentiële vestigingsplaatsen waar je als bedrijf echt iets aan hebt. Het bedrijf moet natuurlijk ook zelf goed weten wat het wil. Het invullen van die vragenlijst kan het daar ook bij helpen’.
Welke parameters wordt meegenomen in de vragenlijst?
Vanrijkel: ‘Dat zijn er vandaag meer dan dertig, onder te brengen in vijf hoofdcategorieën: ‘ruimte’ , ‘mobiliteit’, ‘bestemming’, ‘arbeid’, en ‘faciliteit en beheerder’. Een deel ervan hebben enkel betrekking op een specifiek perceel, een deel enkel op het ruimere bedrijventerrein waarvan het een onderdeel is, sommige op beide. Logischerwijze hebben de meeste vragen betrekking op ‘ruimte’ en ‘mobiliteit’. ‘Ruimte’ gaat niet alleen over oppervlaktes maar ook bijvoorbeeld of het om een concessie, erfpacht, huur of verkoop gaat. Waarom? Banken zijn minder enthousiast om sommige bedrijven te financieren als het een concessie betreft. Bij een concessie bouwt een bedrijf op een grond van iemans anders en de bank, in het geval het met dat bedrijf zou mis gaan, moeilijker haar geld kan recupereren via het vastgoed. ‘Ruimte’ gaat ver. Het bevat ook de vraag of er een economische cluster aanwezig is. Dat kan logistiek zijn , maar ook kennis, innovatie,… Belangrijk voor een bedrijf, is ook om te weten of er geen ‘hinderissen’ aanwezig zijn: hoogbouw, steeds meer in opmars in logistiek vastgoed, gaat niet samen met hoogspanningsleidingen in de buurt’.
‘Mobiliteit’ krijgt ook veel aandacht.
Vanrijkel: ‘Mobiliteit is voor iedereen belangrijker dan ooit. Dat geldt a fortiori voor logistieke activiteiten. De noden slaan niet altijd op de wegen en het fileleed dat een bedrijf wil vermijden. Is er toegang tot binnenvaart? Is er een pijpleiding (en voor welk type van molecule) in de buurt? Er zijn vragen die gaan over de mobiliteit van goederen, maar ook over de mobiliteit van personen. Is er openbaar vervoer? Sommige criteria hebben de voorbije jaren veel aan belang gewonnen. Is er een fietsennetwerk? Is er collectief vervoer?’.
In welke mate draagt het bij tot het sneller verkrijgen van de vergunning?
Vanrijkel: ‘De vragenlijst kan iedereen tijd en geld besparen. Er zijn een aantal vragen voorzien die betrekking hebben op de ‘bestemming’: Wat is de huidige bestemming? Is er een BPA of RUP van toepassing? Welke activiteiten mogen er niet gebeuren? Als een bedrijf het paspoort van verschillende percelen of terreinen naast elkaar legt, kan het meteen ook een beeld krijgen van waar er meer pijnpunten zijn die een probleem kunnen opleveren bij het verkrijgen van een vergunning. De aanbiedende overheid kan ook beslissen op basis van haar eigen prioriteiten en het profiel van een bedrijf een aantal terreinen zeker niet op haar short list van alternatieven voor dat bedrijf te plaatsen. Een vergunning verkrijgen is hoe dan ook niet gemakkelijk. Niemand heeft er belang bij dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd die weinig of geen kans maakt’.
Zitten bedrijven altijd op een juiste locatie?
Vanrijkel: ‘Zeker niet. Voor een stuk is dat onvermijdelijk en soms is een verhuis zelfs noodzakelijk. De klassieker. Het bedrijf is bijvoorbeeld veel meer gegroeid dan verwacht. Het kan ook zijn dat de omgeving minder gunstig is geëvolueerd, bijvoorbeeld op het vlak van mobiliteit. De vragenlijst helpt bedrijven de juiste keuze te maken die ook langer stand houdt in de toekomst. In alle eerlijkheid moet ik zeggen dat er bedrijven zijn die van bij de start niet op de beste locatie terecht zijn gekomen, zeker niet vanuit het standpunt van het maatschappelijk belang. Het is nu aan het veranderen, maar er is een tijd geweest dat een watergebonden locatie bijna voor elk bedrijf werd gepromoot. Het resultaat? Er zijn vandaag bedrijven op zoek die zo’n watergebonden wel veel meer nodig hebben in een bepaalde buurt maar die dat niet meer vinden. Dat is doodjammer’.
Hoe ver staan jullie vandaag met de ingebruikname van deze vragenlijst en het paspoort die er uit voorkomt?
Vanrijkel: ‘We hebben van bij de start van onze werkgroep in JAAR??? zo veel mogelijk partijen actief in de sector in Oost-Vlaanderen er bij betrokken: Agentschap Ondernemen, intercommunales,… Ook de havens van Gent en Antwerpen-Zeebrugge,… maakten er deel van uit. We zijn nu gestart met een geleidelijke uitrol in Oost-Vlaanderen. De intercommunale Interwaas test het uit. Het Agentschap Ondernemen, de POM’s van Oost-Vlaanderen en Antwerpen, de havens North Sea Ports en Port of Antwerp-Zeebrugge,…hebben al heel wat fiches ter beschikking. Het is nu ook heel belangrijk te kijken wat de ondernemers van deze fiches vinden. Als zij er niet in geloven, heeft het geen zin dat je er als overheid in investeert’.
Blijft het initiatief beperkt tot Oost-Vlaanderen?
Vanrijkel: ‘Het zou mooi zijn, indien de aanpak aanslaat, het verruimd kan worden over andere provincies en waarom niet over heel Vlaanderen. Omdat er zo veel mensen en organisaties moet worden bij betrokken, is het in belang van iedereen dat het eerst voldoende wordt uitgetest en gefinetuned op ons provinciaal niveau. Als het een meerwaarde blijkt te zijn in Oost-Vlaanderen, kan ik me voorstellen dat de bedrijfswereld en Vlaanderen vragende partij zullen zijn van een opschaling van de initiatief naar het Vlaams niveau. Het zijn vanzelfsprekend de beleidsverantwoordelijken die daar moeten over beslissen’.
Vandaag bieden gemeenten, havens, intercommunales, … allemaal terreinen aan. Is het niet een logische stap dat wordt gecentraliseerd gewerkt vanuit een groot Vlaams loket? De digitalisering van de fiches maakt één groot aanbod mogelijk.
Vanrijkel. ‘Neen. Met de vragenlijst en de fiches willen we op de eerste plaats tot meer transparantie komen. Het is geenszins de bedoeling de autonomie te ondermijnen van welk niveau ook. Ze hebben allemaal een rol te vervullen. Gemeenten moeten kunnen inspelen op de noden van lokale ondernemers. De paspoorten kunnen wel helpen een beter inzicht te krijgen van vraag en aanbod. Elke overheid moet wel de vrijheid hebben om gronden selectief aan te bieden. Het is niet omdat een terrein lijkt te passen voor een bedrijf dat het per definitie de kans moet krijgen om die te verwerven. Een overheid moet nog altijd haar beleidskeuzes kunnen maken en realiseren. Die lopen niet altijd samen met de ambities van een bedrijf. De bedoeling is wel dat de overheid er oer waakt dat de flexibiliteit in het aanbod zo veel mogelijk wordt behouden. Het is misschien niet altijd het beste idee om in een nieuw bedrijvenpark meteen een intensief wegennetwerk aan te leggen. Misschien is er wel een grotere logistieke speler geïnteresseerd voor het groter geheel’.
Er wordt vaak geklaagd dat er geen ruimte meer is voor logistiek vastgoed in Vlaanderen. Is dat zo?
Vanrijkel: ‘Dat klopt als je als bedrijf een greenfield zoekt, zeker als het gaat om 10.000 m² en meer. Voor bestaande terreinen en percelen is het verhaal veel meer genuanceerd. Veel bedrijven zitten of een terrein dat veel te groot is. Als overheid kan je dat in kaart brengen. We gaan dan in dialoog met eigenaar. Waarom doe je er niets mee? Soms zoekt een buur uitbreiding , maar weet die niet dat de eigenaar naast hem te veel grond heeft. Er wordt vaak gesproken over een leegstandbelasting om leegstand te ontmoedigen. Die bestaat wel degelijk. Daar moet wel voorzichtig worden mee omgesprongen. Vaak staat een pand leeg omdat het niet anders kan. We promoten ook renovatie, maar dat verloopt minder vlot dan gewenst. Door de zeer lage leegstand voor logistiek vastgoed is een eigenaar veeleer geneigd om tegen een iets lagere prijs te herverhuren in plaats van de noodzakelijke investeringen te doen. We moeten nochtans meer inspelen op de nieuwe trends: meer hoogbouw, beter benutte percelen door ook op de perceelrand te bouwen, stadsdistributie,…’.
Wat zijn vandaag de hotspots in Oost-Vlaanderen?
Vanrijkel: ‘Er is de E17 tussen Antwerpen en Gent, in het bijzonder tussen Lokeren en Sint-Niklaas. Op het ‘ideale’ kruispunt van de E17 en E40 is er nog weinig plaats. Het Technical Park in Zwijnaarde is grotendeels volgebouwd. Als POM-Oost-Vlaanderen zetten we in op kennis en logistiek. Dat passen wel voluit toe op het Eiland Zwijnaarde; Van Mainfreight tot aan het water van ??? zit de logistiek. De buitenschil is ‘de campus’ met onderzoek en ontwikkeling met ondermeer VIB. Tussen beide deelzones promoten we de komst van bedrijven die daar tehuis horen omdat ze aanleunen bij dat aanbod van kennis en/of logistiek, zoals ….’.
